029-89639168 89639166
法律服务热线
房屋漏水致损失，各方责任应厘清
住宅房屋漏水是较为常见的相邻权纠纷事由，在司法实践中，该类案件在查明原因、责任承担、和解调解、修复执行等实际问题上存在较大的难度。该类案件案由涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种类型，诉讼参与人也涉及楼上不动产所有权人（业主）、使用权人、房地产开发商、物业公司等多种主体。
1
案情简介：
李某、张某为上下相邻房屋所有权人。2018年12月，李某家中卧室、卫生间顶部等多处发现严重渗漏水的情况，导致卧室吊顶坍塌，卫生间顶部及内外墙壁被浸湿、破损。经核查，李某发现楼上业主张某私自对其房屋内卫生间结构进行改动。因张某坚持认为李某家发生漏水系外墙渗漏水所致，拒绝赔偿，李某与楼上业主张某协商无果后，李某起诉至人民法院。要求张某修复漏水处并赔偿维修费用及财产损失共计人民币20000元。张某认为物业、开放商均具有责任，故其不应承担本案全部责任。
2
争议焦点：
1、本案张某是否应承担责任？
2、本案房地产开发商是否应承担责任？
3、本案物业公司是否应承担责任？
3
法律分析：
1、在房屋漏水致人损害的纠纷中，案件争议焦点是漏水是否为被告的行为导致，因此查明漏水原因是案件的关键。对于高层住宅小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同权利，并承担不同的义务和责任。如果漏水的部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担责任。值得注意的是，即使漏水系因房屋固有瑕疵所致或房屋漏水部位仍在质保期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利。如果共有部分发生漏水，相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担相应责任。漏水的原因通常复杂而隐蔽，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，人民法院一般会根据受损方的申请委托鉴定机构进行专业鉴定，在无充分证据足以推翻鉴定意见的情况下，将根据鉴定机构出具的鉴定意见确定漏水责任主体。本案在诉讼过程中，李某申请对漏水原因进行司法鉴定，并对受损房屋的修复费用进行司法评估。鉴定机构出具漏水原因鉴定意见书，认定李某家持续性渗漏水系张某家私自改动卫生间管道以及未做好防水所致，因此张某应承担相应的民事赔偿责任。
2、根据《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”房屋防水工程的保修期通常为5年，若房地产开发商交付的房屋在保修期内出现漏水情形，房产开发商应当对业主承担修复责任，并对造成的损失承担赔偿责任。另外，如果漏水部位属于采取隐蔽方式安装的管线，其保修期期限更长。如北京市地方标准的《住宅工程质量保修规程》（DB11/T 641-2018）规定，建筑给排水工程质量保修期限不得低于5年，其中采取隐蔽方式安装和共用部位的给排水、中水、热水管道质量保修期限不得低于10年，且管道设置在建筑主体内时，其质量保修期限应与建筑设计使用年限相同。在司法实践中，北京市大兴区人民法院认为：漏水的预埋管设置于地面之下，应属隐蔽管线，无论该管线是否设置于主体结构之内，均不应适用2年的质量保修期限，保质期至少为10年。本案中，漏水原因发生时，开发商的质保期已过，开发商不应承担本案的赔偿责任。
3、作为住宅小区的物业管理服务提供者，物业公司在房屋漏水纠纷中可能会被被告方追加为共同被告，但是若案件事实清楚，法院通过初步证据能够认定物业公司与漏水原因无关的，则对于追加物业公司为被告的申请不予支持。物业管理公司承担责任的情形：①关于业主共有的建筑物范围。（根据《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有）；②关于物业管理公司的职责范围。本案中，漏水原因为张某私自改动管道，虽然该部分属于张某个人所有部分，但私自改动卫生间结构行为属于建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的住宅室内装饰装修活动中的禁止行为，而物业公司作为物业服务企业对上述违规改造行为未能及时监督纠正，导致在排查漏水原因时因上述违规改造而未能确定漏水点及漏水原因，致使涉案房屋漏水问题未能及时解决，对李某因涉案房屋漏水所受损失应承担相应责任。物业公司对此应承担相应的民事赔偿责任。
4
笔者意见：
1、合理使用房屋，依法行使权利。业主在行使用水、排水、装修等居住权利的过程中，应尽量避免对相邻业主造成损害，对控制范围内的公共管道设施，应当配合物业部门进行必要维护，防止人为因素导致漏水。
2、 配合排查修复，降低损害后果。漏水发生后，受损业主应尽快转移漏水处财物，避免损失扩大。相邻业主应积极配合排查、修复，及时排除妨碍，降低损失。
3、加强沟通协商，理性化解争议。一是相邻漏水纠纷在诉讼前均会经历沟通协商的过程，双方可以寻求物业公司、居委会等组织的帮助，充分沟通协商，以解决问题为导向，避免冲突升级。二是对于突发性漏水事件可通过第三方调解、录制事发视频等方式及时固定证据，减少相邻业主对漏水原因及损害后果等事实的分歧，亦可避免诉讼时举证困难。三是诉讼中的司法鉴定费用普遍较高，相邻双方应综合考虑实际损失、诉讼风险、睦邻价值等因素，理性解决纠纷，避免不必要的鉴定支出。
法律规定：
《中华人民共和国民法典》
第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
第一千一百八十四条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
《物业管理条例》
第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》
第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案， 变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
|
|