二手房交易违约纠纷 磐宇律师代理卖方成功维权 司法裁判守护契约精神

一、核心案情回溯

2023年8月，岳某（卖方）与曹某（买方）就西安某房产达成全款275万元口头买卖协议。在定金支付环节，岳某基于交易诚意先后将定金要求从50万元主动降至20万元，并最终接受曹某仅支付5万元定金的方案。9月2日签约当日，双方在两项关键条款上产生分歧：

1. 定金金额争议：曹某单方主张以已付5万元作为全部定金，岳某基于跨省交易成本考量予以让步并同意；

2. 中介费用异议：曹某要求将中介费率从行业常规的3%降至1.2%，遭中介机构拒绝后拒签合同。

岳某认为曹某存在恶意磋商嫌疑，遂解除交易并没收定金，曹某据此提起双倍返还定金之诉。一审法院认为中介方与曹某就中介费标准约定不明，认定双方口头买卖协议为预约合同性质，未能成交属“不可归责于双方的事由”，因此判决岳某退还已收定金5万元。岳某不服该一审判决，委托律师向西安市中级人民法院提起上诉。

二、磐宇律师攻坚策略

1. 证据体系构建

• 双中介取证：锁定"定金阶梯式让步"及"中介费行业标准"关键事实

• 类案交易佐证：调取曹某委托洽谈人近期同等费率成交记录，击破"费率过高"抗辩

2. 庭审攻防要点

• 法律关系厘清：在双方均认可5万元为定金性质前提下，双方口头达成的买卖协议即为合同；严正指出中介服务合同与房屋买卖合同的独立性，主张不得以衍生争议否定本约效力

• 违约行为锁定：通过微信记录、通话录音等证据链，证实曹某系无正当理由拒绝缔约

• 法律适用校正：针对一审错误援引商品房司法解释问题，精准援用《民法典》第587条定金罚则

三、司法裁判突破

本案历经两审程序形成具有示范意义的裁判规则：

1. 二审法院认定：双方已就房屋买卖主要条款达成合意，买方拒签正式合同构成违约

2. 司法价值指引：中介服务争议属独立法律关系，不得作为房屋买卖合同缔约抗辩事由

3. 审判规则补正：明确二手房交易纠纷不应机械适用商品房司法解释，应回归《民法典》合同编裁判

四、案件成果